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好消息接下来可能有一波降价的新房在等我们-【新闻】

发布时间:2021-04-05 19:36:17 阅读: 来源:硅酸铝针刺毯厂家

探戈

对于等待了许久的刚需购房者来说,接下来可能有一波降价的新房在等着我们。

10月12日,国土部官网挂出一则消息,截图如下:

这次检查的范围确定在70个大中城市,还有个东部热点城市苏州,目的是检查土地闲置请款。

这样大规模的摸底,对于开发商来说,可不是个好消息,而对于刚需购房者来说,却可能是个非常好的消息。

开发商或面临双重压力

一般开发商的开发流程是这样的:

这几年地产商们的业绩都是突飞猛进,年销售额从百亿到千亿,从千亿到几千亿速度越来越快。靠的就是高周转模式,快速拿地,快速开发,快速销售回款,然后再滚动开发商二期或新的项目。

市场最火的时候,不少开发商都是抢着拿地抢着开盘。这是2013年主要开发商的开发周期统计情况(注:2013年是楼市复苏之年)

高周转模式有三个条件:一是购房者配合,二是政府配合,三是银行配合。前者指的是需求,第二指的是供给,第三指的是资金保障。

但现在高周转模式快要玩不下去了,虽然供给还算稳定,但购房需求和银行资金这两个条件都发生了巨大变化。经过这几个月的调控,特别是“限售”的新加入,楼市流动性有所下降,那些杠杆玩家逐渐撤退,带动刚需进入观望状态。

至于资金的变化,开发商感受应该最为贴切,今年来开发商大鱼吃小鱼的情况明显增加,不是房企合并就是项目收购,很多情况都是因为小开发商资金链撑不下去导致的。而大开发商的日子好过一点,国内的资金满足不了需求,开始谋求海外发债。

这一切的变化都源于调控的加码。而开发商应对调控的策略一般有两种,一种是降价卖房稳住现金流;另一种是选择囤地。

很显然后者是目前大部分开发商的选择,如果按照正常的开发周期推算,今年入市的项目,拿地时间都是在去年和今年上半年,而去年土地市场是什么情况大家都清楚,一个词概括之——地王。面粉价格决定面包价格,开发商必须要获得更高的备案价格才有动力开发。但今年的情况,大家又看到了:新房限价已经是大部分城市的选择。这显然是让开发商陷入了窘境,拿不到预期的备案价格,索性就选择囤地。

靠囤地熬过低谷期,并在下一轮市场复苏时大赚特赚,更重要的是此举能够帮助房企迅速扩大市场份额,这样的案例并不少。

首先,下半年至明年,新增开发贷的规模会明显减小,开发商的现金流是个大问题。今年1-5月份,108家房企融资规模大幅降低,银行贷款少了29%,票据债券少了49%。融资规模的降低是一个问题,而偿债高峰的到来又是另一问题。数据显示,今年下半年一直到2019年都是开发商换地的高峰期。

大开发商现在都忙着降负债,不怎么吃进土地,恒大和融创等大牌房企未来一段时间的重点都是降低负债。他们盘子大,信用强,还转得动。但大量小开发商则没有多少回旋的余地,囤地的直接结果是高额的财务成本和不断降低的销售收入。

按照目前政策环境和开发商的选择,未来会出现以下三种情况:一是明后年开发商的资金愈发紧张;二是投资和销售双下行;三是库存增加(包括土地和房子)。

今年销售还算不错,开发商还能维持,但在去杠杆大环境下,未来几年货币从紧已成定局,涉房资金也会受到严格管控。

明后年再继续囤地就会面临收入不够和还债高峰的双重压力,开发商囤地可能会把自己“噎死”。

降价的新房可能越来越多

融360说房君认为,在面临以上双重压力的情况下,务实的开发商必定会做出反应,卖房是唯一的选择。

还想着卖高价?对不起,不给批。

不给批怎么办?手里没钱了,债主又要上门了,降价也得卖啊。所以接下来会有越来越多的开发商配合限价令,批什么价就卖什么价。特别是上市公司,它要定期发布业绩,压力更大,在这方面可能更加积极。

考虑到这次在71个城市共同展开囤地大检查,这意味着不仅是一二线城市,一些三四线城市也会被纳入检查范围。我们有理由相信未来会有相当多的城市出现降价开盘的项目。

如果你是首套房购房者,要珍惜自己的首套房购房资格。因为只有首套房还能申请7成左右的房贷,别轻易使用,一定要等待最合适的机会再出手。

只贷几千有急用?别着急!

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